Für einen umsatzsteuerpflichtigen gewerblichen Mieter erstellen Sie in Win-CASA die normale Nebenkostenabrechnung. Der Mehrwertsteuer-Ausweis entsteht durch einige einmalige Einstellungen und die Wahl des passenden Berichts.
Voraussetzung
Ein Umsatzsteuer-Ausweis ist nur möglich, wenn Sie für die gewerbliche Vermietung zur Umsatzsteuer optiert haben. Andernfalls werden auch für gewerbliche Mieter keine USt-Beträge ausgewiesen.
Schritt 1: Die Einheit als gewerblich kennzeichnen
Öffnen Sie die Stammdaten der Wohnung über Verwaltung → Objekte & Wohnungen → Wohnung → Stammdaten Wohnung und wechseln Sie in das Register Zahlungen. Kennzeichnen Sie die Wohnung dort als gewerbliche Einheit und hinterlegen Sie den MwSt-Satz (in der Regel 19 %). Die Vorauszahlungen eines gewerblichen Mieters geben Sie hier immer als Bruttobetrag ein.
Das ist die einzige Einstellung, die den Umsatzsteuer-Ausweis auslöst: Aus dieser Kennzeichnung nimmt die Abrechnung den Steuersatz – unabhängig davon, wie die einzelnen Kosten gebucht wurden.
Schritt 2: Die Abrechnung erstellen
- Rufen Sie Abrechnungen → 1. Nebenkostenabrechnung auf und schieben Sie im Register „Abrechnen für" die abzurechnenden Bewohner nach rechts.
- Wählen Sie einen Bericht mit Netto-/USt-/Brutto-Ausweis:
- „Bewohner-Nebenkostenabrechnung (alter Brief Stil)" – Netto links, Bewohner Anteil als Brutto rechts.
- „Bewohner-Nebenkostenabrechnung (Brief Stil)" – gesamte und Bewohner Netto-Anteil; der Bruttobetrag erscheint erst bei der Nachzahlung.
Schritt 3: Die Umsatzsteuer kontrollieren
Eine Gesamtübersicht der angefallenen Umsatzsteuer erhalten Sie über Abrechnungen → Hausabrechnung → UST-Liste.
So sieht das Ergebnis aus
| Gewerbliche Miete | Privater Miete | |
|---|---|---|
| Kostenausweis | netto, zzgl. 19 % USt | brutto |
| Umsatzsteuer | wird ausgewiesen | wird nicht ausgewiesen |
| Vorauszahlungen | Eingabe brutto, Verrechnung in der Abrechnung | brutto |
Warum alle Positionen mit 19 % weiterberechnet werden, erklärt der Artikel Umsatzsteuer bei gewerblichen / gemischten Nebenkostenabrechnungen.
Achtung: Die Spalte „Art" in der Wohnungsliste (z. B. „Gewerbe", „Laden", „Büro") ist nur eine frei wählbare Bezeichnung und steuert den Umsatzsteuer-Ausweis nicht.
Kontrollsumme weicht von einer externen Heizkostenabrechnung ab? Win-CASA berechnet gewerbliche Positionen einheitlich mit 19 % weiter; externe Abrechner weisen einzelne Kostenarten teils mit anderen Sätzen aus. Die Differenz ist dadurch erklärbar.
Verwandter Artikel: Umsatzsteuer bei gewerblichen / gemischten Nebenkostenabrechnungen.
Sonderfall: eine Kostenposition mit mehreren Steuersätzen
Enthält ein Betrag mehrere Steuersätze, erfassen Sie die Kosten am besten als Split-Buchung. Das ist der empfohlene Weg.
Kommt es dennoch vor, dass ein Konto mit gemischten Steuersätzen als Festbetrag abgerechnet wird, hilft der Schalter „Ust.% aus Buchhaltung berechnen" im Fenster „ „Abrechnung → Abrechnung staten → Festbeträge abrechnen". Win-CASA ermittelt daraus den durchschnittlichen Steuersatz und rechnet den Nettobetrag heraus – weiterberechnet wird anschließend trotzdem mit 19 %.
Beispiel: zwei Rechnungen – 119 € (inkl. 19 %) und 107 € (inkl. 7 %). Summe brutto 226 €, Summe netto 200 €, Summe USt 26 €. Der Satz ist 26 ÷ (200 ÷ 100) = 13 %. Dieser Satz dient nur dazu, den Netto herauszurechnen; die Weiterberechnung erfolgt danach mit 19 %.
