Wird an einen gewerblichen, umsatzsteuerpflichtigen Mieter vermietet, stellt sich die Frage, mit welchem Umsatzsteuersatz die Nebenkosten weiterberechnet werden. Dieser Artikel erklärt den Grundsatz. Wie Sie die Abrechnung in Win-CASA Schritt für Schritt erstellen, lesen Sie im Artikel „Nebenkostenabrechnung für einen gewerblichen Mieter erstellen".
Voraussetzung
Ein Umsatzsteuer-Ausweis kommt nur in Betracht, wenn für die gewerbliche Vermietung zur Umsatzsteuer optiert wurde (umsatzsteuerpflichtiger Mietvertrag).
Der Grundsatz „Hauptlast trägt Nebenlast"
Die umgelegten Nebenkosten teilen umsatzsteuerlich das Schicksal der Hauptleistung (der Vermietung). Ist die Vermietung an den gewerblichen Mieter mit 19 % steuerpflichtig, gilt:
Alle umlagefähigen Nebenkosten werden dem gewerblichen Mieter mit 19 % weiterberechnet – unabhängig davon, welcher Umsatzsteuersatz beim Einkauf angefallen ist. Das gilt auch für Kosten mit ermäßigtem Satz (z. B. Wasser 7 %) oder ganz ohne Umsatzsteuer (z. B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung). Die ausgewiesene Umsatzsteuer kann der gewerbliche Mieter unter den Voraussetzungen des § 15 UStG als Vorsteuer abziehen (Regelsteuersatz: § 12 Abs. 1 UStG).
Beispiel
Mietshaus mit 2 Mietern (ein privater und ein gewerblicher Mieter). Der private Mieter bezahlt 200,00 EUR, der gewerbliche Mieter bezahlt 238,00 EUR (200,00 EUR + 19 %) als BK-Vorauszahlungen. Es fallen im Abrechnungsjahr drei Kosten an:
- Rg. Gartenbaufirma 119,00 EUR (100,00 EUR + 19 % USt)
- Rg. Wasser 107,00 EUR (100,00 EUR + 7 % USt)
- Rg. Grundsteuer 100,00 EUR (100,00 EUR + 0 % USt)
Verteilung der Kosten über Umlageschlüssel Wohneinheit (zur Vereinfachung des Beispiels).
Abrechnung des privaten Mieters
In der Spalte „Kosten – Gesamt" werden die Brutto-Gesamtkosten aufgeführt (119,00 + 107,00 + 100,00 = 326,00 EUR). Eine enthaltene Umsatzsteuer bleibt unbeachtet, da der Vermieter sie für private Mieter nicht geltend machen kann. Die Vorauszahlungen werden brutto verrechnet.
Abrechnung des gewerblichen Mieters
In der Spalte „Kosten – Gesamt" werden die Netto-Gesamtkosten ausgewiesen und mit 19 % weiterberechnet:
| Kostenart | Netto | + 19 % USt | Weiterberechnet |
|---|---|---|---|
| Gartenpflege | 100,00 | 19,00 | 119,00 |
| Wasser | 100,00 | 19,00 | 119,00 |
| Grundsteuer | 100,00 | 19,00 | 119,00 |
| Summe | 300,00 | 57,00 | 357,00 |
Auch auf Wasser (ursprünglich 7 %) und Grundsteuer (0 %) entfallen also 19 % auf den Nettopreis. Die brutto geleisteten Vorauszahlungen werden dabei netto gegengerechnet; die vereinnahmte Umsatzsteuer erscheint anschließend in der UST-Liste.
Was das für gemischt genutzte Objekte bedeutet
„Gemischt genutzt" heißt: ein Objekt mit gewerblichen (umsatzsteuerpflichtigen) und privaten Mietern zugleich. Dieselbe Kostenart wird – wie im Beispiel – für beide Gruppen unterschiedlich behandelt: privat brutto, gewerblich netto zzgl. 19 %.
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